如何解决经纪人和公司之间的矛盾

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2010-02-08 20:46 | 只看楼主 树型| 收藏| 小中大 1^#

如何解决经纪人和公司之间的矛盾

如何解决公司与经纪人的矛盾？

http://blog.sohu.com/people/f20076879!f/121800097.html
作者：美籍房产经纪人、中介公司老板研究生学历高云堂
经纪人与公司的矛盾
经纪人与公司的矛盾是劳资利益冲突的一种，这种矛盾存在于所有的企业中。但是房地产经纪人与中介公司的矛盾是具有特殊性的，因为公司即不提供产品也不提供服务，所有的业务均是经纪人在完成，但经纪人获得佣金的少数(15-30%)而公司则获得佣金的多数(70-85%)。在这里我们来看看美国的经纪人与公司的关系的演变过程。

(一)经纪人与公司的关系不应是传统的雇佣关系
美国政府在70年代就开始了所谓的独立合同制下经纪人的特殊就业方式，这种特殊的就业方式结束了经纪人与公司之间的雇佣关系。在这种合同制的就业形式下，经纪人的积极性得到了最大的发挥，使经纪人真正的成为二手房交易的主体，经纪人与公司的矛盾得到了完美的解决。
目前，国内的中介企业仍然是按照传统的雇用方式来运营，支付经纪人的低薪，同时按照雇员的方式来管理经纪人，但是实际情况却不近人意，经纪人的流动性很大，经纪人对公司的忠诚度很低。
经纪人与公司的矛盾的最主要表现就是经纪人的私单行为，私单就如同消费者跑单对付经纪人一样，是经纪人对付公司的一个手段，私单的出现和蔓延就是这种不合理的雇用方式的一个症状。

(二)佣金提成是经纪人与公司矛盾的焦点
在1973年，RE/MAX首先提出了100%佣金制，即经纪人只是每月向公司交纳一笔固定费用后，经纪人赚取的佣金100%归自己，这种100%佣金制就为业绩好的经纪人提供了最有利的佣金分配机制，比百分比制又前进了一步，目前 RE/MAX是美国本土最大的经纪人公司。
在美国的经纪行业，经纪人的佣金提成一般在80%，公司的部分是20%，同时有相当一部分的优秀经纪人是采用100%佣金制，也称固定费制,不管在何种机制中，经纪人的佣金提成都远远高于公司的分成。
1983年，在德州的Keller William公司首次开始实行经纪人内部的利润分红机制，同时这家公司从来不做电视广告，其他广告也非常少，完全靠经纪人之间的人际网络来发展，目前已是美国的第四大经纪公司，有经纪人7万4千人(2006年)，而且发展前景良好。
佣金分成机制是美国的经纪公司的核心战略，只有对经纪人有利的佣金机制才可能使经纪人加入，公司才能发展起来，佣金分成对经纪人越好，公司就越有前景。
在这对矛盾中，虽然中介公司是决定性的一方，但事实上，解决这个矛盾的却是经纪人，即一个新的商业模式的出现和普及就改变了以往的佣金分配体制，所以我们可以预测，在国内各大型，中型中介公司不可能在此方面有所作为，而一定是由经纪人发起的小公司来创新，就像当年的RE/MAX 和KELLER WILLIAM 一样。

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